파는 날 집이 한 채뿐이고 2년 이상 보유했다면 양도세 비과세 대상입니다. 살 때 그 집이 조정대상지역이었다면 보유기간 중 2년 이상 거주도 채워야 합니다.
다만 양도가액이 12억원을 넘으면 넘는 비율만큼은 과세됩니다.
요건은 「소득세법」 제89조·제95조와 「소득세법 시행령」 제154조·제159조의4·제160조(2026년 10월 1일 시행본)를 법제처 국가법령정보센터에서 2026년 10월 2일 확인한 내용입니다. 출처는 맨 아래에 있습니다.
양도세 비과세 조건 한눈에 보면요?
| 요건 | 기준 |
|---|---|
| 주택 수 | 양도일 현재 1세대가 국내에 1주택 (일시적 2주택·상속·합가 등 특례 포함) |
| 보유기간 | 2년 이상 |
| 거주기간 | 취득 당시 조정대상지역이면 보유기간 중 2년 이상 / 아니면 거주 요건 없음 |
| 금액 | 양도 실거래가 12억원 이하는 전액 비과세, 초과하면 초과 비율만큼 과세 |
| 등기 | 미등기 주택은 대상이 아님 |
거주 요건은 파는 시점이 아니라 살 때 조정대상지역이었는지로 정해집니다. 나중에 지정이 풀려도 취득 당시 지정 지역이었다면 2년 거주가 필요하고, 반대로 산 뒤에 지정됐다면 거주 요건이 없습니다. 조정대상지역 공고 전에 계약하고 계약금을 낸 무주택 세대도 거주 요건을 따지지 않습니다.
2년을 못 채웠는데도 비과세 되는 경우가 있어요?
시행령에 예외가 있습니다. 공공건설임대주택 등에 임차해 살다 분양받아 세대 전원이 5년 이상 거주한 경우, 집이 공익사업에 수용된 경우, 해외이주나 1년 이상 해외 취학·근무로 세대 전원이 출국하고 출국일부터 2년 안에 파는 경우에는 보유·거주 기간을 따지지 않습니다.
또 1년 이상 거주한 집을 취학, 근무상 형편, 질병 요양 같은 부득이한 사유로 파는 경우도 마찬가지입니다. 각 사유의 세부 요건은 재정경제부령으로 정해져 있어 증빙이 필요합니다.
12억원 넘는 집은 세금이 얼마나 나와요?
양도차익 전체가 아니라 12억원을 넘는 비율에 해당하는 차익만 과세합니다.
| 계산 순서 | 예: 10억원에 사서 15억원에 판 1주택 |
|---|---|
| ① 양도차익 | 15억 − 10억 = 5억원 (필요경비 제외 단순 예시) |
| ② 과세 대상 차익 = 양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액 | 5억 × 3억 ÷ 15억 = 1억원 |
| ③ 장기보유특별공제 | 보유 연 4% + 거주 연 4%, 각 최대 40%, 합계 최대 80% |
1세대 1주택의 장기보유특별공제는 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주한 경우에 위 높은 공제율(보유 3년 12%부터 10년 40%, 거주 2년 8%부터 10년 40%)이 적용됩니다. 거주 2년을 못 채우면 일반 공제율(3년 6%~15년 30%)만 받습니다.
1세대에 누가 포함되고, 두 채면 어떻게 돼요?
본인·배우자와 같은 주소에서 생계를 같이하는 가족이 1세대이고, 부부는 명의가 달라도 한 세대입니다. 이사하면서 잠시 두 채가 된 일시적 2주택, 상속주택, 혼인·봉양 합가 같은 특례는 별도 글(1가구 2주택 기준)에서 다룹니다.
주택과 함께 분양권이나 조합원입주권을 갖고 있으면 원칙적으로 비과세가 적용되지 않는 점도 함께 확인하세요.
자주 묻는 질문
비과세면 신고하지 않아도 되나요?
12억원 이하로 전액 비과세라면 일반적으로 납부할 세금이 없습니다. 하지만 12억원을 넘는 고가주택이거나 특례를 적용받는 경우는 신고 대상이 될 수 있으니 양도소득세 신고 방법 글과 홈택스 안내를 확인하세요.
보유기간은 언제부터 세요?
원칙적으로 취득일(보통 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날)부터 양도일까지입니다. 재건축으로 멸실·신축된 주택은 이전 주택과 기간을 합쳐 계산합니다.
전세를 주고 거주는 안 했는데 비과세 되나요?
취득 당시 조정대상지역이 아니었다면 2년 보유만으로 비과세가 됩니다. 조정대상지역이었다면 2년 거주를 채워야 합니다. 다만 장기보유특별공제의 높은 공제율은 거주 2년이 있어야 받을 수 있습니다.
이 글은 법령 요건을 옮긴 일반 정보로 세무 상담을 대신하지 않습니다. 취득 시기, 세대 구성, 지역 지정 이력에 따라 결과가 달라지니 거래 전 국세청 상담센터(126)나 세무사에게 확인하세요.
출처
- 법제처 · 소득세법 제89조(비과세, 고가주택 12억원), 제91조(미등기 비과세 배제), 제95조(장기보유 특별공제 표1·표2) — 2026년 1월 1일 시행본
- 법제처 · 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택 범위), 제159조의4(장기보유특별공제 거주 2년), 제160조(고가주택 양도차익 계산), 제162조(취득 시기) — 2026년 10월 1일 시행본
확인일: 2026년 10월 2일. 세법 개정이 잦으니 양도 직전에 다시 확인하세요.