집주인이 아무 말이 없어 자동으로 연장되는 묵시적 갱신과 달리, 전세계약갱신청구권은 세입자가 직접 요구해서 2년을 더 사는 권리입니다.
계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 요구하면 집주인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없고, 보증금·월세 인상은 5% 이내로 묶입니다.
한 번만 쓸 수 있어 처음 2년과 합치면 최대 4년입니다.
조문은 국가법령정보센터에 올라 있는 현행 「주택임대차보호법」(2026년 1월 2일 시행, 법률 제21065호) 제6조·제6조의2·제6조의3·제7조를 그대로 확인했습니다.
출처는 글 맨 아래에 있습니다.
계약갱신청구권 언제까지 써야 해요?
임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지입니다(제6조의3제1항이 제6조제1항 전단의 기간을 그대로 씁니다).
만료일이 2027년 4월 30일이라면 대략 2026년 10월 말부터 2027년 2월 말까지가 요구 기간입니다.
2개월 전을 넘기면 청구권을 쓸 수 없으므로, 문자·내용증명처럼 날짜가 남는 방법으로 알리는 편이 안전합니다.
묵시적 갱신이랑 뭐가 달라요?
| 구분 | 계약갱신청구권 (제6조의3) | 묵시적 갱신 (제6조) |
|---|---|---|
| 생기는 방식 | 세입자가 기간 안에 요구 | 집주인이 6개월~2개월 전에 거절·조건변경 통지를 안 하고, 세입자도 2개월 전까지 말이 없을 때 |
| 연장 기간 | 2년 | 2년 |
| 횟수 | 1회만 | 법에 횟수 제한 규정 없음 |
| 보증금·월세 | 5% 이내에서 증감 가능 | 전과 같은 조건 |
| 집주인 거절 | 법이 정한 9가지 사유가 있을 때만 | 통지 기간에 거절하면 갱신 안 됨 |
| 세입자 중도 해지 | 언제든 통지, 3개월 뒤 효력 | 언제든 통지, 3개월 뒤 효력 |
두 경우 모두 연장된 기간 중 세입자는 언제든 해지를 통지할 수 있고, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 끝납니다(제6조의2, 제6조의3제4항).
집주인이 거절할 수 있는 경우는요?
제6조의3제1항 단서가 정한 아래 사유가 있을 때만 거절할 수 있습니다.
- 월세를 2기분에 이르도록 밀린 적이 있는 경우
- 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
- 서로 합의해 집주인이 상당한 보상을 한 경우
- 집주인 동의 없이 전부나 일부를 전대한 경우
- 고의나 중대한 과실로 집을 파손한 경우
- 집 전부나 일부가 멸실돼 임대차 목적을 이룰 수 없는 경우
- 철거·재건축으로 점유를 되찾아야 하는 경우 (계약 때 계획을 고지했거나, 안전사고 우려, 다른 법령에 따른 철거 등)
- 집주인 본인이나 그 직계존속·직계비속이 실제로 살려는 경우
- 그 밖에 세입자가 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
실거주한다고 거절하고 다른 사람에게 세를 주면요?
집주인이 실거주(8번)를 이유로 거절했는데, 갱신됐더라면 이어졌을 기간 안에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 손해배상 책임을 집니다(제6조의3제5항).
미리 정한 배상액이 없으면 다음 셋 중 가장 큰 금액입니다.
- 거절 당시 환산월차임의 3개월분
- 새 세입자에게 받은 환산월차임과 거절 당시 환산월차임 차액의 2년분
- 갱신거절로 세입자가 실제로 입은 손해액
환산월차임은 보증금을 월세로 바꾼 금액을 더한 값으로, 전환율은 연 10%와 한국은행 기준금리에 연 2%를 더한 비율 중 낮은 쪽을 씁니다(제7조의2, 시행령 제9조).
보증금은 얼마까지 올릴 수 있어요?
갱신청구권으로 연장되는 계약은 차임과 보증금을 제7조 범위에서만 바꿀 수 있고, 증액 청구는 약정 금액의 20분의 1(5%)을 넘지 못합니다.
3억원 전세라면 최대 1,500만원까지 올릴 수 있다는 뜻입니다. 시·도는 조례로 이보다 낮은 상한을 정할 수 있고,
계약하거나 증액한 뒤 1년 안에는 다시 올려 달라고 할 수 없습니다.
자주 묻는 질문
계약갱신청구권은 몇 번 쓸 수 있어요?
1회입니다(제6조의3제2항). 갱신되는 계약의 기간은 2년으로 봅니다.
갱신하고 나서 2년 안에 나가도 되나요?
됩니다. 갱신된 계약 중에는 세입자가 언제든 해지를 통지할 수 있고, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월 뒤에 효력이 생깁니다.
집주인이 바뀌어도 쓸 수 있어요?
세입자가 대항력을 갖췄다면 집을 산 사람은 임대인 지위를 이어받은 것으로 봅니다(제3조제4항). 따라서 새 집주인에게 같은 기간 안에 갱신을 요구할 수 있습니다.
새 집주인이 실거주를 이유로 거절하는 경우는 다툼이 생기기 쉬우니 매매 소식을 들으면 갱신 의사를 서둘러 기록으로 남겨 두는 편이 좋습니다.
5% 인상은 무조건 해 줘야 하나요?
아닙니다. 5%는 상한입니다. 증액은 조세·공과금 변동이나 경제사정 변화로 기존 금액이 적절하지 않게 됐을 때 청구할 수 있는 것이고, 내리는 것도 가능합니다.
월세 2기 연체는 지금 밀린 것만 말하나요?
조문 표현은 “2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우”입니다. 현재 연체 중인지와 별개로 그런 사실이 있었는지가 기준입니다.
출처
- 국가법령정보센터, 「주택임대차보호법」 제3조·제6조·제6조의2·제6조의3·제7조·제7조의2, 2026년 1월 2일 시행(법률 제21065호)
- 국가법령정보센터, 「주택임대차보호법 시행령」 제9조(월차임 전환 시 산정률)
확인일: 2026년 10월 2일. 개별 분쟁은 사실관계에 따라 결론이 달라질 수 있으니 주택임대차분쟁조정위원회나 법률 상담을 함께 이용하세요.