오피스텔 취득세 4.6% — 2억이면 920만원, 주택 수 산입까지

4.6%. 오피스텔을 사면 가격과 상관없이 취득세 4%, 농어촌특별세 0.2%, 지방교육세 0.4%를 합쳐 매매가의 4.6%를 냅니다.
2억원짜리면 920만원입니다. 같은 값의 주택(1주택, 전용 85㎡ 이하)이 약 1.1%인 것과 비교하면 4배 넘게 비쌉니다.
주거용으로 쓴다고 취득할 때 세율이 내려가지는 않고, 오히려 주택 수에 들어가 나중에 집을 살 때 세율이 올라갈 수 있습니다.

세율은 지방세법 제11조·제151조, 농어촌특별세법 제5조 현행 조문(2026년 10월 확인)으로 계산했습니다. 출처는 글 맨 아래에 있습니다.

오피스텔 취득세 얼마예요? (가격별)

매매가 취득세 4% 농어촌특별세 0.2% 지방교육세 0.4% 합계 4.6%
1억원 400만원 20만원 40만원 460만원
2억원 800만원 40만원 80만원 920만원
3억원 1,200만원 60만원 120만원 1,380만원
5억원 2,000만원 100만원 200만원 2,300만원

세 가지 세금은 모두 취득세 신고서 한 장으로 같이 냅니다. 기한은 잔금일 등 취득일부터 60일이며, 등기를 먼저 하려면 등기 접수일까지 내야 합니다.
법무사 수수료, 국민주택채권 할인 비용은 위 표에 없는 별도 비용입니다.

왜 주택보다 4배나 비싸요?

세율은 실제 쓰임새가 아니라 건축물대장의 용도로 정해집니다. 오피스텔은 건축물대장에 업무시설로 올라가 있어 ‘주택 유상취득 1~3%’ 세율이 아닌 ‘그 밖의 부동산 4%’ 세율을 적용받습니다. 상가나 사무실과 같은 줄에 서는 셈입니다.

2억원에 살 때 오피스텔 주택 (1주택, 85㎡ 이하)
취득세 4% · 800만원 1% · 200만원
농어촌특별세 0.2% · 40만원 비과세
지방교육세 0.4% · 80만원 0.1% · 20만원
합계 920만원 220만원

주택은 9억원을 넘으면 세율이 3%까지 오르지만 오피스텔은 1억원이든 10억원이든 4.6%로 같습니다.
그래서 비싼 주택과 비교할수록 차이가 줄어듭니다. 주택 쪽 세액은 취득세 계산기로 바로 비교해 볼 수 있습니다.

주거용 오피스텔은 주택 수에 들어가나요?

들어갑니다. 지방세법은 재산세를 주택으로 내는 오피스텔을 주택 수에 넣도록 정해 두었습니다.
이게 문제가 되는 것은 오피스텔을 산 다음에 아파트를 살 때입니다. 오피스텔 한 채가 주택 한 채로 세어져, 아파트 취득이 2주택 이상 중과세율 대상이 될 수 있습니다.
반대로 오피스텔을 살 때는 집이 몇 채든 4% 그대로입니다.

예외도 있습니다. 시가표준액이 1억원 이하인 오피스텔은 주택 수 계산에서 빠집니다. 시가표준액은 매매가가 아니라 정부가 매기는 값이라 위택스 등에서 따로 확인해야 합니다.

주거용으로 쓰면 신고해야 하나요?

재산세는 서류가 아니라 실제로 어떻게 쓰는지에 따라 매깁니다. 쓰임새가 바뀌었다면 재산세 기준일(6월 1일)부터 15일 안에 시·군·구청에 신고하도록 되어 있고, 신고하지 않아도 지자체가 조사해 직권으로 바꿀 수 있습니다.
주택으로 바뀌면 재산세는 주택 세율로 매겨지지만 주택 수에 들어가므로, 앞으로 집을 더 살 계획이 있다면 신고 전에 득실을 따져 보는 것이 좋습니다.
양도소득세·종합부동산세 같은 국세는 판단 기준이 따로 있어 국세청 상담(126)으로 확인하세요.

자주 묻는 질문

분양받은 신축 오피스텔도 4.6%예요?

분양대금을 내고 사는 것도 유상취득이어서 같은 4.6%입니다. 과세표준은 실제로 치른 취득가격이며, 정확한 금액은 신고할 때 계약서 기준으로 정해집니다.

생애최초 감면 받을 수 있나요?

현재는 대상이 아닙니다. 2026년 8월 행정안전부 개편안에 주거용 오피스텔 포함이 들어 있지만 국회를 통과하기 전입니다.

60일을 넘기면 어떻게 되나요?

신고를 안 했다면 내야 할 세액의 20%가 무신고가산세로 붙고, 늦게 낸 날수만큼 하루 0.022%의 납부지연가산세가 더해집니다. 잔금 직후 신고하는 편이 안전합니다.

시가표준액 1억원 이하 오피스텔은 세금도 싸요?

아닙니다. 1억원 이하 예외는 주택 수를 셀 때만 적용됩니다. 취득할 때 내는 세금은 똑같이 4.6%입니다.

출처

이 글의 세율은 2026년 10월 13일 현행 조문 기준입니다. 지방교육세는 조례로 가감될 수 있으니 신고 화면의 금액을 최종으로 보세요.