생애최초 취득세 감면 — 200만·300만원, 3년 내 팔면 추징

본인과 배우자 모두 집을 가져 본 적이 없다면, 12억원 이하 주택을 살 때 취득세를 최대 200만원(소형·저가주택은 300만원) 덜 냅니다.
감면은 취득세를 신고할 때 함께 신청하며, 신고·납부 기한은 취득일(보통 잔금일)부터 60일입니다.
2026년 1월 1일부터는 ‘3개월 안 전입·3년 실거주’ 조건이 빠졌고, 산 날부터 3년 안에 팔거나 증여하거나 임대를 놓으면 감면받은 세금을 다시 냅니다.
적용 기한은 2028년 12월 31일 취득분까지입니다.

이 글은 지방세특례제한법 제36조의3 현행 조문(2026년 1월 1일 시행 개정분 반영)을 기준으로 썼습니다. 법령 링크는 글 맨 아래에 있습니다.

생애최초 취득세 감면 신청은 어떻게 해요?

  1. 무주택 여부부터 확인합니다. 따지는 사람은 본인과 배우자 두 명입니다. 부모 등 다른 세대원이 집을 가지고 있어도 본인·배우자가 무주택이면 됩니다.
  2. 계약 조건을 봅니다. 취득 당시 가액 12억원 이하, 매매 같은 유상거래여야 합니다. 부담부증여로 받은 집과 미성년자의 취득은 제외됩니다.
  3. 잔금 후 60일 안에 취득세를 신고하면서 감면을 신청합니다. 주택 소재지 시·군·구청 세무부서나 위택스(서울은 이택스)에서 하고, 법무사에게 등기를 맡겼다면 보통 법무사가 함께 처리합니다. 필요한 서류는 관할 세무부서 안내를 따르세요.
  4. 등기 신청 전에 납부를 끝냅니다. 60일이 남았더라도 소유권이전등기를 접수하는 날까지 취득세를 내야 합니다.
  5. 3년 동안 처분·임대하지 않습니다. 이 기간이 지나야 감면이 확정됩니다.

생애최초 감면 한도는 얼마예요?

구분 조건 한도
소형·저가주택 전용 60㎡ 이하이면서 취득가 3억원(수도권 6억원) 이하인 아파트 외 공동주택, 도시형 생활주택, 호수별로 구분된 다가구주택 300만원
인구감소지역 주택 행정안전부가 지정한 인구감소지역에 있는 주택 300만원
그 밖의 주택 취득가 12억원 이하 (아파트 포함) 200만원

계산 방식은 “산출세액이 한도 이하면 전액 면제, 넘으면 한도만큼 빼 준다”입니다.
예를 들어 5억원 아파트는 세율 1%로 취득세가 500만원이니 200만원을 빼고 300만원을 냅니다.
수도권에서 전용 59㎡ 빌라를 3억원에 샀다면 취득세 300만원이 전액 면제됩니다.
6억~9억원 구간은 세율이 계산식으로 정해지니 취득세 계산기로 먼저 세액을 뽑아 보고 한도를 빼면 됩니다.

부부가 공동명의로 사도 한도는 집 한 채 기준입니다. 두 사람이 각각 200만원씩 받는 것이 아니라 합쳐서 200만원(소형·저가주택은 300만원)입니다.

2026년에 무엇이 바뀌었어요?

2025년 12월 31일 개정으로 추징 조항이 단순해졌습니다.
예전에는 산 뒤 3개월 안에 전입해 실제로 살아야 했고, 3년을 채우지 못하고 팔거나 임대하면 추징됐습니다.
지금 조문에는 전입 기한이 없고 “3년 안 매각·증여·다른 용도 사용(임대 포함)”만 추징 사유로 남았습니다.
적용 기한도 2028년 12월 31일까지로 늘었습니다.

다만 2025년 이전에 감면을 받았고 그때 이미 추징 사유(예: 3개월 안에 전입하지 않음)가 생겼다면 옛 규정이 적용됩니다.

생애최초 감면 추징되는 경우는?

  • 취득일부터 3년 안에 집을 판 경우
  • 3년 안에 증여한 경우 (배우자에게 지분을 넘기는 것은 제외)
  • 3년 안에 전세·월세를 주거나 주거 외 용도로 쓴 경우

세입자가 있는 집을 사서 임대인 지위를 넘겨받았고 남은 임대기간이 1년 이내라면, 3년은 그 임대차가 끝나는 날부터 셉니다.
추징 사유가 생기면 그날부터 60일 안에 감면받은 세액을 신고·납부해야 하고, 이자상당액이 더해집니다.

집을 가진 적이 있어도 무주택으로 보는 경우가 있나요?

있습니다. 상속받은 주택 지분을 모두 처분한 경우, 전용 20㎡ 이하 주택 한 채만 가졌던 경우, 시가표준액 100만원 이하 주택, 전세사기피해주택 등은 “소유한 사실이 없는 것”으로 봅니다.
도시지역이 아닌 곳의 오래된 단독주택을 가졌다가 다른 지역으로 옮긴 경우처럼 조건이 복잡한 항목도 있으니 해당하면 관할 세무부서에 미리 물어보세요.

오피스텔도 생애최초 감면이 되나요?

현재는 안 됩니다. 감면 대상은 건축물대장상 주택이고, 오피스텔은 업무시설이어서 빠집니다.
행정안전부가 2026년 8월 26일 발표한 지방세제 개편안에 주거용 오피스텔 포함, 40세 미만 청년 한도 300만원 상향이 들어 있지만 국회를 통과하기 전이라 아직 적용되지 않습니다.

자주 묻는 질문

소득 기준이 있나요?

현행 조문에는 소득 요건이 없습니다. 본인·배우자 무주택, 12억원 이하, 유상거래, 미성년자가 아닐 것이 요건입니다.

감면 신청을 깜빡하고 취득세를 다 냈어요.

요건을 갖췄다면 관할 시·군·구청에 경정청구로 돌려받을 수 있는지 문의하세요. 신고할 때 함께 신청하는 것이 가장 확실합니다.

이사 들어가지 않고 비워 둬도 되나요?

2026년 이후 취득분은 전입 기한이 추징 사유에서 빠졌습니다. 다만 3년 안에 임대를 놓으면 추징됩니다.

지방교육세도 같이 줄어드나요?

감면 한도는 취득세 본세 기준입니다. 지방교육세 등 부가세 금액은 신고할 때 관할 세무부서 계산으로 확인하세요.

결혼 전에 배우자가 집을 팔았다면요?

주택 취득일 현재가 아니라 “소유한 사실” 자체를 봅니다. 배우자가 과거에 집을 가졌다면 생애최초가 아니므로, 위 무주택 예외에 해당하는지 확인해야 합니다.

출처

조문은 2026년 10월 13일에 국가법령정보센터에서 다시 확인했습니다. 개편안이 국회를 통과하면 한도와 대상이 달라질 수 있습니다.