정책 전세대출(버팀목)은 부부합산 연소득 5천만원 이하·순자산 3억4,500만원 이하인 무주택 세대주가 쓰는 대출이고, 은행 일반 전세대출은 소득 상한 없이 1주택까지 쓸 수 있는 대신 금리가 시장금리를 따릅니다.
버팀목은 전용 85㎡ 이하 주택, 보증금 수도권 3억원(그 외 2억원) 이하여야 하고, 금리는 연 2.5~3.5%입니다.
은행 대출의 대표 보증인 한국주택금융공사 일반전세자금보증은 보증금 수도권 7억원(그 외 5억원) 이하까지 받아 줍니다.
버팀목 조건은 주택도시기금 상품 안내, 은행 대출 조건은 한국주택금융공사 보증 안내를 2026년 10월 13일에 다시 열어 확인했습니다. 근거 링크는 글 끝 출처에 있습니다.
버팀목이랑 은행 전세대출, 조건이 뭐가 달라요?
가장 큰 차이는 소득·자산 상한이 있느냐입니다. 버팀목은 국가 기금이라 문턱이 있고, 은행 대출은 문턱 대신 상환능력과 집 보유 수를 봅니다.
| 조건 | 버팀목 전세자금 (일반가구) | 은행 일반 전세대출 (HF 일반전세자금보증 기준) |
|---|---|---|
| 소득 | 부부합산 5천만원 이하 (2자녀 6천만원, 신혼 7.5천만원) |
상한 없음. 소득으로 상환능력 한도 산정 |
| 자산 | 부부합산 순자산 3.45억원 이하 (2026년도 기준) | 기준 없음 |
| 주택 보유 | 세대원 전원 무주택 | 본인·배우자 합산 1주택 이내 |
| 집 크기 | 전용 85㎡ 이하 (도시지역 아닌 읍·면 100㎡) | 면적 제한 없음 (주택·주거용 오피스텔) |
| 보증금 상한 | 수도권 3억원, 그 외 2억원 | 수도권 7억원, 그 외 5억원 |
| 최대 금액 | 수도권 1.2억원, 그 외 8천만원 (전세금 70% 이내) | 4억원 (보증금 80% 이내, 1주택자 수도권·규제지역 1.8억원) |
| 금리 | 연 2.5~3.5% (지방 0.2%p 인하) | 은행별로 다름 |
| 공통 | 임대차계약 후 보증금 5% 이상 지급한 세대주, 잔금일·전입일 중 빠른 날부터 3개월 안에 신청 | |
한도를 더 자세히 보고 싶다면 같은 사이트의 전세자금대출 한도 글에서 상품별로 나눠 다뤘습니다. 여기서는 받을 수 있느냐를 가르는 조건에 집중합니다.
버팀목 금리는 소득이랑 보증금에 따라 얼마예요?
버팀목 금리는 국토교통부가 고시하는 변동금리로, 소득이 낮고 보증금이 작을수록 낮습니다.
| 부부합산 연소득 | 보증금 5천만원 이하 | 5천만원 초과~1억원 | 1억원 초과 |
|---|---|---|---|
| 2천만원 이하 | 연 2.5% | 연 2.6% | 연 2.7% |
| 2천만~4천만원 | 연 2.7% | 연 2.8% | 연 2.9% |
| 4천만~6천만원 | 연 3.0% | 연 3.1% | 연 3.2% |
| 6천만~7.5천만원 | 연 3.3% | 연 3.4% | 연 3.5% |
2026년 10월 13일 주택도시기금 공시 기준이며, 집이 지방에 있으면 0.2%p 내려갑니다. 자녀가 있으면 1자녀 0.3%p, 2자녀 0.5%p, 다자녀 0.7%p 우대가 붙습니다.
은행 일반 전세대출 금리는 이 글에서 숫자로 적지 않았습니다. 은행마다, 달마다 다르기 때문에 은행연합회 소비자포털의 대출금리 비교공시에서 최근 취급 금리를 확인하는 게 정확합니다.
두 금리를 놓고 월 이자를 비교하려면 대출이자계산기에 같은 금액을 넣어 보면 차이가 바로 보입니다.
나는 어느 쪽 조건에 맞을까? 체크리스트
아래 항목에 하나라도 걸리면 버팀목은 어렵고 은행 대출을 봐야 합니다.
- 부부합산 연소득이 5천만원(신혼 7.5천만원, 2자녀 6천만원)을 넘는다
- 부부 순자산이 3억4,500만원을 넘는다 (예금·주식·자동차 등 포함, 부채 차감)
- 본인이나 배우자 명의 집이 있다
- 구하는 집이 전용 85㎡를 넘거나 보증금이 수도권 3억원·그 외 2억원을 넘는다
- 이미 다른 전세대출이나 주택담보대출을 쓰고 있다 (버팀목은 중복 금지)
- 연체·대위변제 같은 신용정보가 남아 있다
반대로 은행 대출은 집이 두 채 이상이거나, 보증금이 수도권 7억원을 넘으면 보증 자체가 나오지 않습니다. 투기지역·투기과열지구에서 3억원 넘는 아파트를 산 경우도 막힙니다.
1주택자는 은행 전세대출 조건이 더 까다로운가요?
그렇습니다. 주택금융공사 기준으로 1주택자 보증한도는 수도권·규제지역 1억8천만원, 그 외 2억원이고, 수도권·규제지역은 산출 한도의 8/9만 인정하며 보증비율도 80%입니다.
2025년 10월 29일부터는 수도권·규제지역 1주택자의 전세대출 이자 상환분이 DSR에 들어갑니다. 소득 대비 다른 빚이 많으면 전세대출이 덜 나올 수 있습니다.
자주 묻는 질문
청년이나 신혼부부는 조건이 따로 있어요?
있습니다. 만 19~34세 청년전용 버팀목, 혼인 7년 이내 신혼부부전용 전세자금, 2년 내 출산 가구용 신생아 특례 버팀목이 따로 있고 소득·금리 조건이 조금씩 다릅니다. 순자산 3.45억원과 무주택 조건은 같습니다.
재직 1년이 안 됐는데 버팀목 되나요?
신청은 됩니다. 다만 주택도시기금 안내상 1년 미만 재직자는 한도가 2천만원 이하로 제한될 수 있습니다.
공공임대에 살고 있으면 안 되나요?
대출 접수일에 공공임대주택에 살고 있으면 버팀목이 안 됩니다. 신청하는 집이 그 공공임대 자체이거나, 부부가 퇴거하는 경우는 예외입니다.
은행 전세대출은 소득이 없으면 못 받나요?
주택금융공사 보증은 소득 하한을 두지 않지만, 연간 소득으로 상환능력 한도를 계산하므로 소득이 없거나 적으면 한도가 작게 나옵니다. 정확한 금액은 취급 은행 상담으로 확인해야 합니다.
출처
- 주택도시기금, 버팀목전세자금 대출안내 (대출대상·대상주택·한도·금리)
- 한국주택금융공사, 일반전세자금보증
- 금융위원회, 「주택시장 안정화를 위한 대출수요 관리 방안」 2025년 10월 15일
- 은행연합회 소비자포털, 대출금리 비교공시
이 글의 버팀목 금리표와 조건은 2026년 10월 13일 주택도시기금 누리집에 게시된 내용입니다. 금리는 국토교통부 고시로 바뀔 수 있으니 신청 직전 수탁은행에서 한 번 더 확인하세요.